日期：2016-7-15（原创文章,禁止转载）
郑州城中村改造财富达两千亿 造就15个百万富翁
地产诸侯抢滩郑州城中村改造 争啃2000亿财富蛋糕
郑州市建成区内共124个行政村，占地近10万亩，可以建起4000万平方米的房屋，满足郑州市4年的开发需求。除去已开发过的，最少还有2000亿元的份额。
——郑州同致行地产顾问有限公司品牌运营部总监曹庆伟
□首席 李凌/文 李杨 实习生 司新利/图
【开篇语】
若是在5年前，你恐怕不会想到，脏乱差的城中村，竟然会变成一块极富魔幻色采的财富蛋糕。
郑州土地投放市场，“地荒”不仅是“狼来啦”，而是现实的威逼，城中村作为为数不多的土地，遭到开发商的热捧。郑州同致行地产顾问有限公司品牌运营部总监曹庆伟介绍，郑州市建成区内共124个行政村，占地近10万亩，可以建起4000万平方米的房屋甘肃好的癫痫病医院，满足郑州市4年的开发需求。除去已开发过的，最少还有2000亿元的份额。
2000亿，让各路“诸侯”虎视眈眈。目前，郑州市40%的城中村改造项目被福建商人占据，郑州本地大鳄也不甘示弱，从不参与城中村开发的建业团体公然表示，今年要做两个城中村改造。
拆迁改造眼前，一栋栋高楼拔地而起，让村民们一夜暴富。有的人家分到近6000平方米的房子，折合财富2000多万。
带着城市的变迁赋予他们的巨额财富，昔日的村民生活将产生怎样的改变？他们的子女，那些隐藏在普通人家的“富二代”，又能否凭仗这些财富，从此融入主流社会？
财富前传
2000亿元的高利润“蛋糕”
“郑州市建成区内共124个行政村，含228个自然村。这些城中村占地近10万亩，近70平方公里，占建成区面积的1/4，触及常住人口近30万人。”郑州同致行地产顾问有限公司品牌运营部总监曹庆伟介绍，“按升龙投资燕庄50个亿产值，就算平均下来一个村有20个亿，124个村，就有2500亿元，除去现在已开发过的，最少还有2000亿元的大蛋糕。”
曹庆伟说，这些土地可以建起4000万平方米的房屋，按郑州市区去年开发量998万平方米、销售额500亿元计算的话，仅城中村的土地，就可以满足郑州市4年的开发需求，“你想一想，这个大蛋糕多诱人啊”。据介绍，在目前的城中村改造中，大部分都是商业项目，只有一小部分是住宅项目。而在房地产开发中，商务项目的利润高于商业项目，商业项目的利润高于住宅项目，住宅项目利润是最低的，难怪城中村改造如此吸引本地地产商。
江湖传说
建业开始进入城中村项目
最近，一个消息在郑州的房地产开发商中流传：从不参与城中村开发的建业团体也开始操作城中村改造项目了。
建业团体董事长胡葆森于3月17日表示：今年建业要做两个城中村改造。据了解，其中一个项目在郑州西郊。
胡葆森介绍，原来建业没有及时参与城中村改造，主要是作为一个上市公司，对城中村改造中土地获得的不确定因素顾虑过量，参与时机有点晚，“现在，我们有一个城中村改造已公示了，今年如果理想的话，会拿到两个城中村”。
业内认为，建业之前历来不做城中村改造，它的进入，意味着城中村改造的竞争将愈来愈剧烈。
不只是建业，郑州市的龙头开发企业正商、鑫苑都进入了城中村开发。2008年，正商置业6.4亿元拿下郑州市管城区芦邢庄城中村340多亩地的土地使用权；在小杜庄城中村改造项目竞标中，河南鑫苑成功中标；郑州亚新和河南中联创联合“摘下”二七区佛岗村900.26亩城中村改造土地，成交价9.181亿元。
城中村改造对企业的资金要求比较高，少则三四个亿，多则三四十亿。省房地产业商会秘书长赵进京介绍，目前，进入郑州城中村改造市场的本地房地产商有20家左右。
利润逼人
城中村跃跃欲试自行开发
诱人的利润空间，让城中村自己也跃跃欲试。“通过开发商参与一起改造，开发商肯定要拿走一部分利润。”宋砦村委会办公室主任林文阁介绍，“我们自己改造建设，利润也是村民的。”
和全国各地城中村改造不同，宋砦独创了自己的改造模式，宋砦村党总支书记宋丰年介绍，1997年，宋砦村所有土地全部由耕地转为国有工业用地，这为宋砦村民取得房产证创造了条件。宋砦村向郑州市房管等部门提出申领房产证的要求，终究获批。“这类模式我们是全国唯此一家，别的村想学也学不来”。
燕庄城中村改造项目，通过改造打开了金水路至郑东新区的瓶颈，买通了未来路南段，建成了商业、餐饮、服务综合体“曼哈顿商业广场”，国际零售业巨头“沃尔玛”超市已开业，有“旅店帝王”之称的希尔顿酒店已开工建设。
在已完成土地出让的25个城中村改造项目中，计划建设商业面积约303万平方米。根据郑州市相关规定，3环之内的124个城中村将逐渐拆迁改造，也就是说，未来若干年内，城中村将不复存在。在这些城中村里，除有少数自然村已计划改造成居民小区外，大部分城中村由于建设布局混乱、建房密度过大，成为城市规划改造的重点和难点。
抢滩登陆
福建商人曾占据了半壁江山
其实，在2008年之前，郑州城中村改造项目近半江山被福建商人占据。“差不多有40%，总共将近20家。”上官同君介绍。
2005年初，厦门宝龙团体率先“杀”入郑州市场，入驻商业前景广阔的郑东新区，以25万平方米体量打造宝龙城市广场，并首次将SHOPPINGMALL的商业模式引入郑州。同年，福建中天策马中原，一举拿下素有郑州城中村改造“桥头堡”之称的燕庄改造工程，以每亩600万元的改造本钱，130万平方米超大体量同时开工建设曼哈顿广场，引发全城注视。
良好的市场反响、强劲的购买力、广阔的利润空间，令无数闽资地产企业跃跃欲试，善于对成功样本进行复制，并且重视政策方向的闽商自然不会错过这难得的发展机遇。
福建宜发团体投资8亿元改造王砦北环路以北江山路两侧空闲土地，计划建筑面积18万平方米；福州市建盛房地产开发有限公司投资3亿元，用于南阳寨西湖花园2期高层建筑项目建设，占地65亩；金水区岗杜村城中村改造项目，福建厦门宏益华集团有限公司投资12亿元对其进行改造……
河南宏益华房地产开发有限公司总经理陈顽强认为，雄厚的资金实力保障了拆迁安置的顺利实行，动辄几亿元的改造保证金让实力雄厚的闽资地产商在城中村改造中脱颖而出，另外，东南沿海已经历过城中村改造这个进程，闽商具有丰富的城中村改造经验，郑州市良好的招商引资政策一样必不可少。
河南省商业经济研究所所长张进才分析，之前，房地产公司宁可跑到郊区开发新地块，也不愿意和村民打交道，但现在开发商开始热衷于城中村改造。河南新田置业有限公司投资十几亿元，对西关虎屯进行城中村改造。郑州土地投放市场，开发商“地荒”不仅是“狼来啦”的口号，而是现实的威逼，城中村作为为数不多的土地，就当仁不让地遭到开发商的热捧。“河南的民间资本很雄厚，但不善于合作共事。而沿海民间资本比较雄厚，心态开放，加上好的资产配置方式，做甚么事情就容易了。”张进才表示。
华丽转身
郑州投入258亿改造城中村
“2000年郑州城中村改造开始启动，最近两年加快了进程。”郑州市城中村改造指挥部办公室副主任张庚仁介绍，现在，38个村（组）（含55个自然村）已开工建设，占批准实行改造村（组）的40%。“今年，还将有十几个村开工建设，仅金水区的14个城中村改造项目就引进投资360亿元。”他说，更多的“城中村”将华丽变身，成为城市的新亮点。
“截至目前，总投入资金约258.46亿元。”张庚仁介绍，郑州市共批准95个村（组）（含144个自然村）实行城中村改造。2009年，二七区王胡砦村、路砦村，管城回族区七里河村，金水区燕庄村沈庄等50个村（组）（含82个自然村）颁发国有土地使用证，占批准实行改造村（组）的52.6%。计划方案已批复49个村（组），占批准实行改造村（组）的51.6%。已全部拆迁或部份拆迁村（组）计划方案全部编制完成。
任砦村、王庄村、凤凰台村、12里屯村、白庙村白庙、燕庄村沈庄、管城回族区的弓庄村、七里河村等25个村（组）（含40个自然村）完成土地拍卖、挂牌出让，占批准实行改造村（组）的26.3%。共盘活土地11472亩，出让土地总面积约6032怎么治疗癫痫病效果最好呢.34亩，出让土地总价款约121.17亿元，这25个村（组）完成改造预计总投资约605.6亿元。
“根据今年1月4日郑州市政府出台《郑州市政府关于进一步规范城中村改造的若干规定的通知》的调剂补充意见，以推动城中村改造开发为分水岭，未来10年中，城中村将加快改造开发步伐，来弥补土地供应的不足。”上官同君介绍。
现在，政府对城中村改造的支持力度也在加强。在满足郑州市总体规划需求的条件下，可以适当照顾和支持；可免除配套费，服务费用减半等。“未来3年到5年，郑州3环之内及其他一些城中村将嬗变为‘城中城’。”上官同君表示。
暴富不是梦 郑州城中村拆迁将造就15万个百万富翁
首席 李凌/文 李杨 实习生 司新利/图 城中村拆迁改造让很多村民1夜暴富，大多数村，上至老人下至顽童，每人都分到了200平方米的房子，折合市价百万元；有的一家分到6000平方米的房子，折合市价2000多万元。
“现在，38个村含55个自然村已开工建设，根据我们的测算，几近每一个村民都可以分到150~200平方米的房子癫痫病的急救措施，依照现在市场价4500元计算，每个人都将成为百万富翁。”1名研究城中村改造的河南财经学院教授介绍，“全部拆迁下来，平均计算的话，不论年龄，有一个算一个，最少可以出现15万个百万富翁。”
“拆迁造就了一批百万富翁。”郑州城中村改造办公室副主任张庚仁说，“关键是我们创造了一个多方共赢的模式，而这其中最大的受益者是大众。”据了解，在全国的城中村改造拆迁补偿中，郑州市的补偿比例是最高的。拆迁的补偿，原有房屋三层以下者按1∶1进行赔付，三楼以上者根据拆迁合同而定，有的按3∶1进行赔付，或按4.5∶1进行赔付，还有少部份村落是按面积补偿现金。
在过去的农村，很多村民争先恐后地希望“农转非”；如今，“城中村”的村民们却成了市民们羡慕的对象。
“这一栋楼，三个门洞的房子都是我家的”
城中村改造让很多村民1夜暴富。
在很多已拆迁或正在拆迁的城中村里，一个广为流传的说法是，有拆迁补偿最多的一户，分到了7000平方米的新居。一周来，屡次刺探，始终没有找到这户人家。
倒是找到分到了近6000平方米房子的户主。在郑州市南三环橄榄城附近的一个居民小区里，50多岁的李欣（化名）用手指着21号楼（多层）说：“相邻的这三个门洞都是我们家的。我们家原来宅基地多，经过多年的积累，建起了10层的高楼，对外出租，所以，1拆迁，就赔了这么多房子。”
他家分到的房子，每套140平方米左右，每一个单元14套。分到房子后，不但村民羡慕，连开发商也找到他说：老弟，你那么多房子，自己住不完，卖给我几套吧。“我本来不想卖，但开发商屡次游说，加上两个儿子撺掇：这些年，我们的钱都投资在建房上了，家里连车也没有，该享受一下了。我一想也对，就卖给他了一个门洞，卖了700多万元吧。”
手里有了钱，家里换了全套的家具、电器，每一个儿子1辆新车。他说，每一个儿子我给100万，想买甚么自己看着办。
大儿子买了1辆奥迪A6，二儿子买了1辆跑车。“说来可笑，两个儿子之前连车都没摸过，都是在汽车市场交好钱后，业务人员帮助把车开到我们家里。儿子们在居民小区练了3天，就开车上路了。”他说，“我家现在有6口人，父母住了一套，我和妻子住了一套，两个儿子每人住了一套，剩下的都出租了。”
不止李欣1人，这个村里的村民由于每家都分到了少则几百平方米，多则一两千平方米的房子，所以，村民们分到房子后，几近每家都出售了一两套，然后团购奥迪、捷达。这个不到1000人的村落经过拆迁补偿，看到，家家楼下都停着汽车，从高级的奔驰、奥迪、丰田到一般的捷达，应有尽有。“我们村（他说自己一直习惯这么叫）每家最少有一辆车，多的三四辆”。
有的城中村，孩子生下来就是百万富翁
固然，像李欣这样，一次分到这么多的房子只是特例。“城中村的村民收入大部分来源于出租房屋，1栋7层的民宅靠出租房屋就可以赡养几代人。巨大的利益诱惑使得一些城中村开始大兴土木，为行将外迁的租住人流及未来可能的拆迁做准备。”郑州同致行地产顾问有限公司品牌运营部总监曹庆伟介绍，这些年的城中村，由于出租市场火爆，虽然政策不允许，但一直在加高楼层，他见过建得最高的一户，盖到了14层，安装了电梯，面积每层有400平方米，“这样将来1拆迁，就算3层以上的按3∶1或4∶1进行赔偿，你算算，能赔多少？”“现在，38个村含55个自然村已开工建设，根据我们的测算，几近每一个村民都可以分到150~200平方米的房子，依照现在市场价4500元计算，每个人都将成为百万富翁。”1名研究城中村改造的河南财经学院教授介绍，“全部拆迁下来，平均计算的话，不论年龄，有一个算一个，最少可以出现15万个百万富翁。”
宋寨村里有600多名村民，原来居住在村里建的第一家园，这是村里为村民建设分配的住房。2006年，宋寨村建成了富民工程——面积达22万平方米、1500多套商住房组成的宋寨村民第二家园，平均分配后，每户具有1000多平方米房产，由于这些房产属集体所有，不能作为商品房自由转让交易。办理房产证后，宋寨每户村民具有1000多平方米商住房产权，户均资产在300万元以上，包括新出身的儿童在内，宋寨村成为名不虚传的百万富翁村。
60多岁的村民弓春玲有两个儿子，现在全家实实在在地具有了第二家园的14套房子，加上两个地下室，等于16套，再加上全家原有的3套房子，一共是19套。房产按市值计算，一下子有了上千万元。
很多村民成了股东，股分分红成了村民新的收入来源
23日，来到关虎屯新村，改造后的关虎屯村如今已大变样，村里高楼大厦林立，小区内计划整1，绿树成荫，明显这里已融入一个新的生活环境。
2005年6月份，关虎屯开始改造，其中一部分用于商业开发，一部分用于居民住房改造。2008年12月底开发商交付房子。“我之前有600平方米的房子，改造完成后，扣除了公摊面积后偿付了570平方米。”火车司机郭大爷介绍。而国贸中心的房子，现在的销售价格在6000多元，这就意味着，他的房产，价值在400万元左右。
燕庄新区是在2006年3月开始拆迁改造，2008年11月村民们开始入住。燕庄现有4000多村民都被安置在其内，村民们取得的赔付比例是，楼下三层是按1∶1进行赔付，一名燕庄村民告知，现在村里大部分村民都有3~5套房子，综合起来有4五百平方米，也有个别村民一家人一共分到2000多平方米的房子。如果按每平方米4500元来算，现在燕庄村民基本上都是百万富翁。
2005年7月，作为“城中村”的路寨对本来的部份建筑进行拆迁，并采取股份制的情势来改造这个村。本来的村民可以入股参与“城中村”改造，改造后的赢利将以分红的情势分给村民。路寨村委会副主任李永贵坦言，很多村民选择了成为股东，他们的股分将由子孙后代来继承，股分分红便成了村民们新的主要收入来源。“目前，路寨的‘城中村’改造安置房马上就要建成了，建成后村民可以得到本来住房面积的1∶1赔偿。也就是说，本来村民住房面积在600平方米左右的话，仅赔偿的住房就有好几套，新房子出租的收入将是一笔不小的数目。”村主任说。
2009年8月27日，对二七区佛岗村497户村民来讲，是值得记念的日子，这天他们告别村民生活，正式搬进现代、时尚的市民新区。这次交付使用的是首批34栋12.6万平方米多层楼房。余下的10栋多层和3栋多层住宅主体已全部封顶。村支书冯二补介绍，等房屋全部份齐后，每个人都是百万富翁。
当年村里的人想迁出去，现在千方百计想迁回来
在过去的农村，很多村民争先恐后地希望“农转非”；如今，“城中村”的村民们却成了市民们羡慕的对象。
随着郑州城区的不断扩大，本属郊区的燕庄开始渐渐向市区靠拢，等到村民张小毛自己当家时，以往全村麦浪翻滚的情形已很难见到。他全家只剩3分地，土地被村里一块块卖出，以往的郊区农民开始变成城里人。那个时候，还没有土地占用补偿款的政策。一块土地被卖后，村里常常会把剩余出来的劳动力组织起来，让大家一起抓阄。谁要是运气好，抓到阄就能进工厂当工人，“现在，村里1改造，外出的人就后悔了”。
在宋寨村第二家园院内的空地上，停满了各种轿车。仅去年，村民们就买了100多辆新车。“总数下来，有几百辆吧。”张小毛说，“我们这里原来很偏僻，连城中村也算不上，村民们都比较讲实惠，好车也有，但一般都买普通的车。”
张小毛介绍，村里丰富的待遇，吸引了外出的人，他们因招工、当兵、出嫁等缘由，早就把户口迁走了，现在想迁回来，以便享受村民的待遇。“我们村里把得严，这么多年来没有给一个人办理迁回手续，避免了很多麻烦”。
几年前，和宋寨村相邻的一个村自行开发市场，尝到甜头后，村里的姑娘外嫁、学生考学，都不愿意将户口迁出，乃至很多已将户口外迁的村民，都千方百计把户口回迁。“现在，他们村落弄改造，房屋已拆迁了，但由于村民对迁回来的住户能否和他们享受一样的待遇，闹得很利害，一直没有达成一致意见。”林主任介绍。
高先生是郑州市二七区路寨村的村民，每一个月数千元的房租收入且不说，家里每人每个月还能从村里领取“工资”，年终还有可观的“分红”。路寨村委会副主任李永贵介绍，随着城市的发展，大家开始融入都市生活，而路寨村村民在10多年前就已没了田地，大部分村民的收益包括两个部份：一个是房租收入，一个是集体分红。村里的年轻人长大了，找不到工作的就由村委会安排到村里自办的企业上班，村里的福利比普通的郑州市民强很多。“现在，很多早就将户口迁出的已有正式工作的人，想把户口迁回来；还有些出嫁的姑娘也想迁回户口，但经过村民代表大会讨论，没有同意”。
